Vous cherchez à acheter, vendre ou louer un bien immobilier au Maroc et vous voulez savoir si le prix qu'on vous propose est réaliste ? Le prix au mètre carré varie énormément d'une ville à l'autre, et même d'un quartier à l'autre au sein d'une même ville. Voici un état des lieux 2026 pour vous aider à négocier en connaissance de cause, avant de consulter les annonces immobilières sur Publimaroc.
Comparatif des prix moyens au m² par ville (2026)
| Ville | Prix moyen appartement (MAD/m²) | Fourchette observée |
|---|---|---|
| Casablanca | 13 000 – 15 000 | 8 500 – 27 000 |
| Rabat | ~14 000 | 10 000 – 29 000 (neuf) |
| Marrakech | ~12 000 | 10 000 – 50 000 (centre premium) |
| Tanger | 11 000 – 13 000 | 8 000 – 22 000 |
| Agadir | ~10 000 | 6 500 – 20 000 |
| Fès | ~8 000 | variable selon quartier |
Ces chiffres sont des ordres de grandeur agrégés à partir de plusieurs sources du marché (promoteurs, plateformes d'estimation, cabinets d'expertise). Le prix réel d'un bien dépend toujours de l'étage, l'état, la vue, l'année de construction et la situation juridique. Pour un chiffrage précis, rien ne remplace une estimation locale ou la consultation des annonces récentes par ville sur Publimaroc.
Casablanca : la ville la plus chère du Royaume
Casablanca reste la référence haut de gamme du marché marocain. Le prix moyen d'un appartement tourne autour de 13 000 à 15 000 MAD/m², avec des quartiers comme Anfa, Casa Finance City ou Californie qui dépassent régulièrement les 22 000 à 27 000 MAD/m². À l'inverse, des secteurs comme Sidi Maârouf, Aïn Sebaâ ou Oulfa restent nettement plus accessibles, entre 8 500 et 11 000 MAD/m².
Rabat : la capitale administrative tire ses prix vers le haut
Le neuf à Rabat se négocie en moyenne entre 20 000 et 29 000 MAD/m² selon la Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers, portée par la demande sur des logements compacts (moins de 80 m²) bien situés. Les quartiers Hay Riad, Souissi et Agdal concentrent la demande la plus soutenue.
Marrakech : un marché à deux vitesses
À Marrakech, l'écart est énorme : de 10 000 MAD/m² dans les quartiers périphériques à 50 000 MAD/m² dans l'Hivernage ou pour des biens d'exception. Le centre-ville (Guéliz) s'est stabilisé autour de 20 000 MAD/m², porté par la demande internationale et les grands événements sportifs à venir.
Tanger : le marché qui grimpe le plus vite
Portée par le port Tanger Med et l'installation de grands industriels (Renault, Stellantis...), Tanger affiche un prix moyen de 11 000 à 13 000 MAD/m², avec un pic à 16 000-22 000 MAD/m² sur la Corniche et à Malabata. Les quartiers périphériques comme Gzenaya restent sous les 11 000 MAD/m².
Agadir : le meilleur rapport qualité-prix balnéaire
Agadir reste la ville côtière la plus accessible du Maroc, avec un prix moyen autour de 10 000 MAD/m² (fourchette 6 500 – 20 000 selon le quartier). Founty et Agadir Bay tirent les prix vers le haut grâce à la demande des MRE et des investisseurs locatifs saisonniers.
Fès : la ville la plus abordable des grandes métropoles
Avec un prix moyen autour de 8 000 MAD/m², Fès reste la grande ville la plus abordable du pays, portée par son patrimoine (médina, riads) plutôt que par une dynamique d'investissement locatif comme à Marrakech ou Tanger.
Pourquoi ces écarts de prix entre villes ?
- La proximité de la mer et le tourisme : Tanger, Agadir et Marrakech bénéficient d'une demande étrangère et MRE qui tire les prix vers le haut.
- Le dynamisme économique : Casablanca (pôle financier) et Rabat (capitale administrative) concentrent les cadres et les emplois les mieux rémunérés.
- Les grands projets d'infrastructure : tramway, autoroutes, et préparation d'événements sportifs internationaux dopent certains quartiers en périphérie.
- L'état du bien : à quartier égal, un bien à rénover se négocie souvent 20 à 35 % sous le prix du neuf ou du rénové.
Nos conseils avant d'acheter ou de louer
- Ne vous fiez jamais à une seule annonce : comparez plusieurs biens similaires dans le même quartier pour vous faire une idée du prix réel du marché.
- Vérifiez la situation juridique du bien (titre foncier, indivision) avant toute négociation.
- Prévoyez les frais annexes : comptez généralement 6 à 12 % du prix du bien pour le notaire, l'enregistrement et la conservation foncière.
- Comparez les quartiers voisins : un écart de quelques centaines de mètres peut faire varier le prix au m² de 20 à 30 %.
Questions fréquentes
Quelle est la ville la plus chère du Maroc pour l'immobilier ? Casablanca et Rabat se disputent la première place, avec des pointes à plus de 27 000 à 29 000 MAD/m² dans les quartiers premium.
Quelle est la ville la plus abordable parmi les grandes métropoles ? Fès, avec un prix moyen autour de 8 000 MAD/m², suivie d'Agadir autour de 10 000 MAD/m².
Les prix vont-ils continuer à augmenter en 2026 ? Selon la Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers, la tendance est à une hausse modérée et contenue, entre 2 % et 5 % sur l'année, avec des disparités selon les villes et les quartiers.
Vous cherchez un bien à acheter ou à louer ?
Consultez dès maintenant les annonces immobilières récentes sur Publimaroc par ville, ou publiez gratuitement votre annonce pour vendre ou louer votre bien en quelques minutes.